J-REITと不動産クラウドファンディングは、どちらも不動産の運用に関係します。大きな違いは、市場で売買する投資口を持つか、契約に基づいて事業に出資するかです。利回りの数字の前に、お金を戻す方法を比べましょう。

5つの項目で比べる

J-REITの仕組みと市場での売買は、日本取引所グループの概要で確認できます。クラファンには異なる法律や契約に基づくものもあるため、この表をすべての商品へ一律に当てはめないでください。

最初に確認するのは「いつ、いくらで戻せるか」

J-REITでは、市場が開いていても、希望する価格や数量で売れるとは限りません。投資法人の保有物件、金利環境、借入れ、災害などの影響で価格や分配金が変わります。

不動産クラファンでは、予定運用期間のほかに、延長の条件、中途解約や第三者への譲渡の可否、換金までの日数、費用を調べます。「運用終了予定日」と「自分の口座に入金される日」は区別して確認しましょう。

同じ「年5％」でも、条件をそろえないと比較できない

利回りには、過去の実績、将来の予想、予定分配など、異なる数字があります。どの期間の、どの金額を基にした数字なのかを確認します。税金・費用を引く前か後か、元本価格の変動を含むかも重要です。

仮に10万円を年率5％で6か月運用し、単純に半年分へ換算すると、分配額は税引前2,500円です。「5％だから6か月で5,000円」とはなりません。これは単純計算の例で、実際の分配計算、日数、手数料は契約によります。

分配が受け取れても、元本や売却価格がそれ以上に下がれば、全体では損失になります。分配だけを取り出した比較で終わらせないようにしましょう。

不動産クラファンの申込み前に確認すること

• 事業者の許可・登録は確認できるか。
• 対象物件、賃料、売却価格の見込みにどんな前提があるか。
• 優先劣後方式がある場合、どこまでの損失を誰が負担するか。
• 運用延長・解約・譲渡・償還の条件は何か。
• 分配・元本が予定どおりでない場合、どう説明・対応されるか。

優先劣後方式などの仕組みがあっても、損失をすべて防げるとは限りません。国土交通省は、業者の許可・登録状況の確認や、「必ずもうかる」といった説明への注意を呼びかけています。出典：国土交通省の注意喚起

自分が確認したい方へ進む

物件を自分で持つ方法も気になる人は、現物不動産の収支と出口で、空室・修繕・借入返済まで含めて比べられます。