J-REITは、投資家から集めた資金などで不動産を保有・運用する投資法人の上場商品です。家賃収入や物件売却などの成果が分配金につながります。自分で物件を買って大家になる方法とは、持ち方が違います。

現物不動産とは、どこが違う？

分配金が高くても、受取額は約束されない

空室や賃料の低下、修繕費用、災害、金利変動などは運用に影響します。借入れがあれば、借り換え条件や金利負担も確認が必要です。分配金は預金の利息とは異なり、金額の維持や元本の返還が保証されるものではありません。

分配金利回りは、市場価格が下がることでも高く見えます。「毎年受け取れそうな額」と「売るときの価格」を分け、値下がりも含めた収支を考えます。分配方針によっては利益超過分配が行われる場合もあるため、分配金の内訳を確認します。

物件の名前より、収益の偏りを見る

• オフィス、住宅、物流施設、ホテルなど、用途がどこに偏っているか。
• 地域や主なテナントへの集中がないか。
• 稼働率、賃料、借入金、返済期限はどう動いているか。
• 分配金予想の前提と、修正の理由は何か。

有名な建物を持っていることと、自分の購入価格が妥当なことは別の問題です。投資法人の決算説明資料と物件一覧を見比べ、収益の源泉を説明できるか確認しましょう。

1銘柄を選ぶ以外の方法もある

複数のJ-REITに投資する投資信託やETFもあります。銘柄分散の方法が増える一方、商品の保有費用がかかり、不動産市場全体の下落を避けられるわけではありません。個別REITとファンドのどちらで持つかは、調べる手間と費用も含めて比べます。

公式資料で確認

日本取引所グループ：REITの概要。個別銘柄では、各投資法人の決算資料・リスク情報をあわせて確認してください。