現物不動産投資は、物件を保有し、家賃収入や売却による収益を目指す方法です。家賃が入る仕組みだけでなく、空室でも発生する支払いと、売るまでの流れを確認することが出発点になります。

表面利回りだけでは、手残りは分からない

表面利回りは、年間家賃を物件価格で割った目安です。購入時の諸費用、管理・修繕費、税金、借入返済などを含めた最終的な収支とは異なります。

収入と支出を、3つの場面に分ける

費用の項目や金額は、物件と契約で変わります。営業資料の収支表に載っていない支出がないか、自分の見積り表と照らし合わせると確認漏れを減らせます。

家賃保証でも、契約条件を読む

サブリースなどの「家賃保証」は、同じ家賃が永久に支払われる約束とは限りません。国土交通省も、家賃の見直しによる減額や、契約条件の確認を案内しています。免責期間、修繕負担、中途解約、更新時の条件を確認しましょう。

3つの厳しい条件でも試算する

1. 空室が長引き、想定より家賃が入らない。
2. 修繕が重なり、まとまった現金が必要になる。
3. 借入金利が上がる、または希望価格で売れない。

どれか一つで生活費を圧迫するなら、契約を急がず、自己資金や価格条件を見直す材料になります。「融資を受けられる額」と「無理なく返せる額」は分けて考えます。

資料請求・相談の前に、質問を準備する

物件の現況、周辺賃料、過去の修繕、管理契約、ハザード情報、売却時の制限について、資料に基づく説明を求めます。契約や融資が絡むため、口頭説明だけで決めず、必要に応じて利害関係のない専門家にも確認します。